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Santiago y San José: dos realidades en cuanto a oficinas premium

Pese a la proliferación del coworking por Latinoamérica y la fuerte tendencia por modernizar los espacios de trabajo, algunas ciudades de la región siguen teniendo un inventario de oficinas tipo A y A+ bastante limitado, en algunos casos; el inventario es muy grande, pero su demanda también lo es, provocando que la vacancia sea muy baja, como es el caso de Santiago de Chile. En otros casos la vacancia es muy pequeña y hasta saludable, pero está asociada a un bajo inventario, como es el caso de San José, Costa Rica. Estos son algunos de los hallazgos del estudio ANÁLISIS MERCADO DE OFICINAS A Y A+ A NIVEL LATINOAMÉRICA, del área de Estudios de Colliers International.

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En el informe se coloca a Lima, Perú y Ciudad de Panamá, como aquellas donde hay mayor disponible de este tipo de espacios, con un 28,2% y 27,74%, mientras que San José, Buenos Aires y Santiago, se muestran como aquellas donde menor vacancia hay con:  7.49%, 6.8% y 5.6% respectivamente.

Santiago de Chile: la menor vacancia de Latam, con un gran inventario

Respecto al caso de Santiago de Chile, Enrique del Campo, Gerente del Área de Oficinas, de Colliers Chile, explica que el mercado de oficinas en este país es un mercado consolidado, cuyo inventario ha crecido a más del triple durante los 10 últimos años, llegando a más de 2,4 millones de metros cuadrados, superando a grandes ciudades como: RÍo de Janeiro, Buenos Aires y Bogotá.

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El experto, asegura que el mercado de oficinas en Chile presenta un gran número de actores, siendo un mercado atomizado con distintos tipos de propietarios, entre fondos de renta, compañías de seguros, family offices e inversionistas particulares, con rentabilidades y vacancias similares a países desarrollados como Estados Unidos.

“Tener la menor vacancia en Latam significa que hay una sólida y estable economía, con una de las mejores clasificaciones de riesgo del país en la región, un mercado de oficinas sólido con absorciones estables en el tiempo y tasas de vacancias que inclusive, en ciclos económicos de bajo crecimiento se mantienen muy por debajo de las principales ciudades de la región. La razón de la baja vacancia actual en Santiago  se debe a un aumento en la demanda de superficie (absorción} debido a una mayor confianza del mercado por mejores expectativas de crecimiento,  junto  a una disminución en la producción de nuevos proyectos dada las altas vacancias presenciadas durante los últimos 3 años”, asegura.

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En cuanto a tendencias, del Campo señala que se está evidenciando el desarrollo de proyectos mixtos en distintos sectores de Santiago y Regiones.

“El incremento en los precios de los suelos, la congestión de la ciudad y el aumento en la densificación de la ciudad, han incrementado el desarrollo de proyectos de este tipo con presencia de oficinas junto a comercio, vivienda, espacios culturales, entre otros usos, física y funcionalmente integrados y conectados a la calle, y en algunos casos, directamente a las estaciones de Metro, generando nuevos espacios de interacción en la ciudad. Un ejemplo de ello son las oficinas tipo business center con auditorios, salas de reuniones, comercio  y espacios de coworking, siendo instalaciones pensadas para la comunidad del edificio, dando todos los servicios necesarios para sus usuarios”, señaló.

San José: un mercado saludable pero con un limitado inventario

Muy distinto a Santiago, en donde su gran inventario de 2.381.365 m², hace una excelente relación con su baja vacancia; San José, Costa Rica, muestra un disponible de ( 7.49 %) pero su inventario es muchísimo menor,  de apenas de 964.134 m², por lo que las razones de su vacancia no son las mismas que en la capital chilena.

Randall Fernández, Gerente General de Colliers Costa Rica, explica que el ciclo inmobiliario costarricense de oficinas en este momento en expansión y en un nivel saludable, dado que así lo establecen los parámetros cuando es debajo de un 10% de disponibilidad.

“Las Oficinas A+, están efectivamente con una tasa de disponibilidad menor al 1%. Nuevas edificaciones como Plaza Roble ya tienen inquilinos en pre-colocación y auguran un gran éxito. Por su parte las Oficinas A, están con una tasa de disponibilidad muy cercana al 8%. Estas son tasas históricas muy bajas dado que hace unos 4 años los desarrolladores modificaron la forma de agregar demanda, hoy lo hacen de manera menos especulativa y con pre-colocaciones previas”, asegura Fernández.

El experto explica que uno de los componentes que caracteriza la situación actual en San José, es que existen zonas que están demandando espacio, como lo son la Sabana o el centro de la capital, donde pareciera que la colocación depende de la agregación de oferta. “Hemos experimentado colocaciones en edificios readecuados para oficinas, como el nuevo proyecto de Improsa, frente al Hotel Crown Plaza.

Un ejemplo de la buena absorción de oficinas premium que hay en San José, es la reciente incorporación del Seller Support Hub de la compañía Amazon en el Centro Corporativo el Tobogán, inmueble Clase A, con Certificado LEED Gold, diseñado por la firma costarricense OPB Arquitectos y que es único con esas características, en la capital.

El arquitecto y vicepresidente de esta firma, Ramón Pendones, destaca la necesidad que tienen las grandes empresas en su mayoría multinacionales, por tener oficinas premium para establecer sus operaciones. En el caso del Centro Corporativo el Tobogán por ejemplo, desde su concepción se tuvo la visión de ofrecer todo lo necesario para que firmas internacionales se fijaran en el, por ejemplo: aspectos de ubicación con buen acceso a medios de transporte masivos como bus y tren,  también detalles de infraestructura, además de tecnología de punta que responde a las necesidades, intereses y políticas de estas empresas (redes TI de última generación por ejemplo), la certificación LEED Gold, entre otros.

“Al generarse una especie de cluster, de empresas de alto nivel en este edificio, se promueve una sinergia y complementariedad entre sus inquilinos, que le agrega un valor comercial adicional al inmueble, a las compañías y a los propios usuarios del mismo. Adicionalmente, estar en un edificio de este tipo, les sirve a estas compañías para reforzar su imagen como empresas social y ambientalmente responsables, estos son dos aspectos más que aportan edificios como este y las oficinas premium”, asegura Pendones.

Fernández de Colliers, explica que otras zonas como el oeste; en el sector de Lindora, cuentan con mayor disponibilidad, como Forum 1, mientras que en el este de la capital las tasas de disponibilidad muestran índices bajos y muy saludables, dando lugar a nuevos proyectos como el edificio en Momentum Pinares de Oficinas de 506. En el área de Oeste Corporativo, se muestran disponibilidades y colocaciones constantes, como ha sido la aceptación de Escazu Village de Pimsa.

ANÁLISIS MERCADO DE OFICINAS A Y A+ A NIVEL LATINOAMÉRICA, del área de Estudios de Colliers International.

CiudadInventario / stockVacancia %Precio de renta US$/m2/mes
Lima1.177.825 m²28.2%16,84
Buenos Aires1.830.524,3 m² 6,8%23,25
Sao Paulo2.839.491 m²21%27,6
Río de Janeiro 1.670.573 m²38%31,9
Santiago de Chile2.381.365 m² 5,6%20,7
Bogotá1.785.859 m²14,3%20,9
San José 964.134 m² 7.49%21.5
Ciudad de México6,102,000 m²15.6%$25
Panamá1,780,136 m²27.74%20.12

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