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Desactualización en usos de suelo: Un atentado contra el desarrollo urbanístico.

Desactualización en usos de suelo: Un atentado contra el desarrollo urbanístico.

Costa Rica atraviesa una seria problemática respecto a las normativas de usos de suelo, que en su mayoría no están actualizadas y han afectado el surgimiento de nuevos desarrollos, inversiones y negocios de bienes raíces en algunas ocasiones.

Un caso reciente se dio con el centro comercial Terrazas Lindora, que  fue diseñado bajo el concepto de uso mixto, por lo que inicialmente combinaría espacios de oficinas con zonas comerciales, sin embargo, en su primera etapa no fue posible incluir zonas residenciales por un tema de desactualización de la normativa actual en el uso de suelo.

Desactualización en usos de suelo: Un atentado contra el desarrollo urbanístico. 1

Ronald Zürcher, arquitecto involucrado en dicho inmueble, explica que la normativa vigente de uso del suelo de la Municipalidad de Santa Ana fue desarrollada en un momento en que se establecían divisiones separadas por categorías como la comercial, la residencial, la industrial y la agrícola, entre otras. Cuando se creó esta normativa, no se aplicaron conceptos contemporáneos vigentes internacionalmente, como el “nuevo urbanismo”, en el cual se combinan espacios para ‘vivir, trabajar y divertirse’, y donde las distancias de los servicios son fácilmente caminables. “Estamos ante un problema real de desactualización de los usos de suelo, que es un problema que se padece en todo el país”, dijo.

Cristian Zuñiga, Gerente General de Inhaus, explica que hay que comenzar por entender que en Costa Rica no ha existido una planificación urbana adecuada u ordenada,  esto con lleva a que no exista una justificación técnica del porque de los planes reguladores, lo que impide el crecimiento o el desarrollo urbanístico.

Desactualización en usos de suelo: Un atentado contra el desarrollo urbanístico. 2

Para el experto la problemática se sigue dando principalmente porque las municipalidades,  (en su mayoría) no cuentan con presupuesto para realizar los estudios que solicita tanto SETENA como el INVU, para completar los requisitos para la actualización de los planes reguladores.

“Hay municipalidades que si tienen parte de sus planes reguladores actualizados no al 100% pero si en parte o por zonas del cantón, esto pasa más que todo en la municipalidades que cuentan con más ingresos y que trabajan de una manera más ordenada y que sus alcaldes han tenido una visión o una preparación apta para ese puesto que es de gran importancia para el desarrollo del cantón”, asegura.

Desactualización en usos de suelo: Un atentado contra el desarrollo urbanístico. 3

Rodrigo Zapata, Socio de la compañía Gestoría de Desarrollo Inmobiliario GDI, S.A., explica que es un tema muy preocupante por diversas razones entre ellas:

  • El valor de la propiedad: El uso de suelo afecta en forma directa el valor que una propiedad puede tener y la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir, reduciendo el número de pisos, e incluso, bajando el valor a la tierra porque su uso es limitado.
  • Complejidad en las opciones: Las alternativas para tratar esta problemática son algo limitadas, entre ellas, puede surgir alguna de tipo “bottom-up”, es decir; de una iniciativa privada de vecinos o desarrolladores que solicitan excepciones a nivel Municipal. También puede surgir de la Municipalidad misma, por iniciativa del Alcalde, el Concejo Municipal o algún Regidor por ejemplo, situación que es muy común, o bien, puede venir de parte del Gobierno, desde el Ministerio de Vivienda o desde el INVU, como de hecho ha estado sucediendo desde hace muchos años, aunque no han llegado muy lejos.
  • Limitar el uso mixto: Por el impulso que están teniendo las construcciones de uso mixto en el país, la desactualización es una barrera, ya que sería muy preocupante que por estar desactualizado, no permitan utilizar una propiedad que algún desarrollador o inversionista posee, para un uso rentable y por tanto la misma perdería valor.
  • Tiempo de espera: Un desarrollador o inversionista no desea comprar un terreno si el mismo no tiene el uso de suelo apropiado para el proyecto que se quiere realizar, a menos que esté dispuesto a pasar años peleando un cambio en la Municipalidad y en el INVU (esta es la peor parte).
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Cristian Zuñiga, Gerente General de Inhaus, concluye que la problemática de la actualización en las normativas vigentes de uso del suelo debe ser tratado con la importancia del caso, ya que afecta tanto desarrolladores de proyectos comerciales como residenciales, por ser un requisito indispensable para llevar a cabo una compra o bien, una transacción inmobiliaria por un terreno, ya que si el plan regulador no permite la idea de proyecto que tienen pensado ejecutar, ese terreno deja de ser atractivo para compra y es casi un hecho que el negocio no se dará.

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